Condominio e regolamento
“Nella palazzina dove abito io, (+ di quattro inquilini) esiste un regolamento di condominio, accettato al momento della stipula dell’atto notarile di acquisto, ma non è stato mai nominato un amministratore. Il condominio esiste o non esiste? Si possono effettuare lavori su parti condominiali senza interpellare i restanti condomini?” D.
Il condominio esiste perché ci sono delle parti comuni. Se il regolamento prevede l’amministratore può essere chiesta la nomina al Tribunale nel caso in cui la maggioranza dei condomini non lo voglia nominare. I lavori sulle parti comuni possono essere fatti senza il voto favorevole dell’assemblea solo se oggettivamente urgenti ed indifferibili. I lavori non deliberati restano a carico di chi li ha eseguiti.
Esercitare il diritto di recesso
“Ho problemi con la società Winner System. In effetti dei rappresentanti sono venuti a casa mia per presentare il Kirby, ho firmato (non se ne andavano più), ma 2 giorni dopo ho mandato una lettera di recesso raccomandata. Sul contratto non figurava niente sui termini e condizioni sull’esercizio del diritto di recesso. Il rappresentante non mi lascia in pace che cosa posso fare? Nella mia lettera ho invocato la legge del 22.5.99 n. 185. È giusta?”. C.
Se il contratto è stato stipulato col rappresentante della società venditrice, il recesso è consentito in forza al D.lg. 50/92. Se loro non la lasciano in pace le consiglio di rivolgersi ad un legale o ad un’associazione dei consumatori, vedrà che smetteranno. Quanto alla mancanza dell’indicazione dell’esercizio del recesso, può trasmettere copia del contratto alla CCIAA per l’irrogazione delle sanzioni previste dal D.lg. 50/92.
Contro i videopoker
“I videopoker stanno rovinando molte famiglie. Molti giovani , molta ‘gente comune’. Vorrei chiedevi se in qualche modo è possibile denunciare in forma anonima i gestori dei locali pubblici che elargiscono (sempre meno sottobanco e sempre più alla luce del sole) premi in denaro per le vincite alle ‘macchinette’. Chiunque si guardi in giro quando prende il caffè sa che ciò che avviene nel 90% dei casi. A dire il vero basterebbe che un paio di agenti della Guardia di Finanza passassero in borghese un paio d’ore nei locali deve sono installati i videopoker per fare scattare centinaia di denuncie. Ma questo non è mai avvenuto e i controlli sono rarissimi. La normativa a suo modo è chiara, a parte le confusioni colpevoli su software e modalità di gioco: elargire premi in denaro è reato. Il problema non sono i software , le schede, o altro. A mio modo di vedere l ‘unico modo per interrompere questo abuso devastante a danno di questa fascia di ‘consumatori’ stupidi, raggirati e depressi , e delle loro famiglie e a vantaggio degli incassi record dei gestori di locali e videopoker e delle attività malavitose è la denuncia dei proprietari dei locali coloro che, capillarmente, trasformano l’intrattenimento in azzardo. Gradirei molto se mi poteste quindi dare consigli in questo senso o mettermi al corrente di cose che ignoro. A chi denunciare? Come denunciare? Per finire un’ulteriore beffa: i nullaosta, grazie alla Finanziaria 2001 sono esibiti in bella vista sopra le macchinette per eventuali-futuri-controlli e recano autocertificazioni (e anche qui bisognerebbe aggiungere qualcosa) palesemente mendaci circa la forma di restituzione dei premi.Tutti possono leggerle e temo che nessuno le verificherà mai. Vi ringrazio infinitamente”. M.
Può direttamente redigere un esposto alla GDF o alla Procura della Repubblica. Le posso dire con certezza che i controlli, almeno nella mia zone, vengono fatti e ci sono decine e decine di commercianti sotto inchiesta.
Affitti: se le spese salgono troppo
“Ho in affitto un appartamento di tre locali non arredati e pago 2.700.000 ogni tre mesi più 800.000 di spese condominiali sempre ogni tre mesi. Vorrei sapere se ho diritto a ricevere l’invito a presenziare alle riunioni condominiali ed inoltre se è regolare ricevere il conguaglio delle spese condominiali con un preavviso di soli due giorni dalla scadenza del pagamento delle stesse. Dato anche che non era stata notificata la data del conguaglio al momento della stipula del contratto e che superano di £. 2.300.000 il preventivo fattomi sempre al momento della firma del contratto tale spesa mi coglie completamento impreparato. Sono obbligato a pagare? C’è qualche legge che mi consenta di evitare una spesa tale visto che essa era preventivata in £. 3.200.000 annui e che ora mi sono portati a £. 5.800.000? Le faccio presente inoltre che abito qui da appena 9 mesi!” R.
Innanzitutto l’inquilino deve essere invitato alle assemblee condominiali per le delibere che riguardano spese a suo carico, ovvero in generale spese di manutenzione ordinaria. Se la somma richiesta riguarda tale voce dovrà pagarla. Non capisco però perché la somma le sia stata richiesta solo 3 giorni prima; stante l’entità della cifra le consiglio di chiedere all’amministratore qualche giorno anche per analizzare le voci di spese, i verbali di assemblea e i rendiconti approvati.
Anticipano l’udienza e perde la causa
“Vorrei cortesemente un parere, sul come tutelarmi dal mio avvocato, che mi ha fatto perdere una causa. Ecco quanto mi è accaduto ieri: causa che se si fosse discussa, avremmo avuto buone probabilità di arrivare ad un accordo L’avvocato mi aveva detto che l’udienza era per le 11.45, di (…) sennonché una volta lì abbiamo scoperto che era alle 9,45! L’ultima volta era stata rinviata (perché il giudice non c’era) ed il foglio con scritto la data e l’ora era appeso sulla porta, con scritto 11.45 del … sennonché pare invece che fosse alle 9.45, così siamo stati condannati in contumacia e dobbiamo sborsare ben 60 milioni, comprensivi di spese a carico nostro, una beffa! (Da notare che la controparte sia in marzo che nella giornata di ieri era a conoscenza degli orari esatti…). Naturalmente quel foglio non si trova (gli avvisi che appendono, li buttano via…). Ora il mio avvocato si rammarica di non essersi accertato qualche giorno prima dell’ora esatta dell’udienza, ma dopo che si rammarica io cosa faccio? Devo sborsare questa somma! Ricorrerà in appello, ma avremo poche speranze… ormai la sentenza è stata decisa. Cosa posso fare per difendermi da tutto questo? denunciare il mio legale? Avrò la possibilità di non pagare o di ricevere indietro almeno parte della somma? Aiutatemi per favore!” D.
Purtroppo quello che lei denuncia avviene con discreta frequenza nei nostri Tribunali a causa dell’inefficienze delle cancellerie che non fanno le comunicazioni di rito mentre chiedono ai legali di svolgere anche il ruolo di cancelliere. Anche la questione dell’orario può essere motivo d’appello. Non capisco però di che tipo di causa si tratta che viene decisa in una sola udienza. Per rendere un parere completo dovrei vedere tutti gli atti di causa. Le dico però sin da ora che per ottenere un risarcimento non basta provare la negligenza dell’avvocato ma anche che esistevano buone o quasi certe probabilità di vittoria (il che non è facile).
Scuola: incentivi e anzianità
“Egregio avvocato Festelli, desidero un suo parere circa la vera data di inizio del mio rapporto di lavoro come insegnante in una scuola privata. Sono stata assunta per tre volte a tempo determinato (1974-1975-1976) e in un secondo momento la terza assunzione si è trasformata in un contratto a tempo indeterminato. Preciso che i primi due contratti si sono chiusi alla fine dell’anno scolastico e riaperti nell’ottobre seguente, il terzo è tutt’ora aperto. Nelle mie buste paga la data dell’assunzione è quella del 3° contratto (1976),mentre la Legge 24 giugno 1997, n. 196 “Norme in materia di promozione dell’occupazione.”ribadisce all’art. 12: ‘Quando si tratti di due assunzioni successive a termine, il rapporto di lavoro si considera a tempo indeterminato dalla data di stipulazione del primo contratto’. Che ne pensa? Oggi il mio datore di lavoro, ente scuola, riconosce un incentivo a coloro che presentano un’anzianità di 25 anni; mi spetta? Attendo una sua opinione e ringrazio”. M.
Le consiglio di iniziare una causa di lavoro. Occorre però esperire un preventivo tentativo di conciliazione dinanzi all’ufficio del lavoro della sua città.
Spese Condominiali
“Egregio avvocato Festelli, sono una condomina veramente arrabbiata e vorrei dal lei, se possibile, una risposta per risolvere il mio problema che ora le espongo. In data 31/12/19… ho acquistato un box nello stesso stabile del mio appartamento; solamente nel mese di maggio dell’anno 2001 l’amministratore mi comunica che non mi aveva mai inserito nel totale delle spese condominiali le spese del box. Ho provveduto a saldare le mie spettanze nel mese stesso, ma mi aspettava una brutta sorpresa perché mi veniva comunicato che il vecchio proprietario aveva delle spese arretrate per un totale di £ 856.000. Avendolo contattato il vecchio proprietario sostiene di aver pagato, ma di aver perso le ricevute. L’amministratore pretendeva da me tutto il residuo dall’anno 19…, ma dopo varie discussioni sul fatto che lui non possa rifarsi sul vecchio proprietario ma solo su di me (sarà vero?), siamo arrivati al punto che a me spettino le spese dell’anno 19… (ma io ho acquistato in data 31/12/19…) e dell’anno 19…. Nel totale vengono riportate anche due voci “addebito particolare” per un totale di £ 69.000 che sommate alle spese dei due anni ammontano alla cifra di lire 298.500. Questa è la cifra che l’amministratore mi chiede, minacciandomi di mandarmi in giudizio se non pago, mi sono molto spaventata e quindi ho deciso di disturbarla per chiedere un suo consiglio sul da farsi. Devo pagare queste spese?” B.
A mio avviso lei non deve pagare le spese di competenza del vecchio condomino, quindi comunichi pacificamente all’amministratore che resisterà alle azioni che intende intraprendere per debiti per vecchio proprietario.
Se il riscaldamento diventa autonomo
“Vorrei delucidazioni in merito al passaggio dal riscaldamento centralizzato a quello autonomo ed in particolare le normative che lo regolano menzionate nella Legge n. 10 del 9/01/91”. M.
La legge 10/91 prevede, in deroga al principio generale dell’articolo 1120 c.c., che la trasformazione dell’impianto di riscaldamento centralizzato in autonomo può essere deliberato dall’assemblea condominiale anche con la semplice maggioranza delle quote millesimali, tuttavia dalla trasformazione deve derivare un effettivo risparmio energetico. Anche il singolo condomino può “staccarsi” dall’impianto centralizzato purché non rechi pregiudizio (in termini di maggior consumo energetico) agli altri condomini.
A cura dell’avv. Marco Festelli
