Decine le lettere che riceviamo. Tante, quanto i piccoli, o grandi, fatti quotidiani, in cui ci sentiamo vittime: una ricarica per il vostro cellulare finisce in un altro; la casa che non è come il venditore aveva promesso; un vicino incivile che fa del vostro giardino una toilette per il suo cane; un amministratore che decide e spende, molto, per il bene di tutti, sì, ma… senza interpellarvi. Può capitare. Ecco allora le risposte, utili per chi scrive, ma anche per conoscere meglio i nostri diritti.
Cellulare: ricarica… addio
“Spett. avv. Festelli, ho effettuato presso una tabaccheria la ricarica del mio cellulare Omnitel per £ 100.000. Il tabaccaio ha digitato sul suo terminale un numero sbagliato ricaricando un altro cellulare. Il tabaccaio non si assume nessuna responsabilità e nemmeno Omnitel, dicono che può succedere. Mi hanno detto che posso solo sperare nell’onestà di chi ha ricevuto la ricarica perché è l’unico che mi può restituire il denaro. È vero che non ho nessun diritto e che non posso rivalermi su nessuno?”
SIMONETTA
Il Tabaccaio è responsabile per l’attività professionale svolta o, in subordine, per l’illecito ex articolo 2043 c.c. Consiglio quindi di inviare raccomandata al tabaccaio, e per conoscenza alla Omnitel, chiedendo la restituzione del denaro.
Ordini e disdette
“In data ….. ho effettuato un ordine via Internet tramite posta elettronica. In quest’ordine vi era la garanzia che la ditta venditrice comunicava tramite e-mail il ricevimento dell’ordine entro 24 ore ma le 24 ore sono passate e di loro nessuna traccia…. Ho mandato un’e-mail annullando l’ordine ma vorrei sapere se oltre all’e-mail devo effettuare una raccomandata A/R entro 7 gg. L’ordine è stato effettuato da un privato intestato però ad un negozio di computer di cui mio fratello è proprietario”.
Se l’ordine è stato effettuato a nome di un commerciante non sussistono i presupposti per l’esercizio del diritto di recesso previsto dalla D.LGV 185/99 perché la parte non può considerarsi consumatore. Comunque per gli ordini via Internet il diritto di ripensamento si esercita nei 10 giorni e non nei 7 previsti per gli altri casi.
Promesse non mantenute
“Gent.mo avv. Festelli, vorrei porLe un quesito. A gennaio … ho sottoscritto un preliminare d’acquisto di un appartamento in costruzione del valore di 270 milioni. In tale preliminare vi era un dettaglio del progetto architettonico in cui era previsto, nella mia proprietà, un piccolo giardino e non erano previste servitù di alcun tipo. Inoltre, non avrebbero dovuto esserci variazioni progettuali comportanti un pregiudizio al valore dell’immobile. L’ingresso è indipendente. Col procedere dei lavori mi sono accorto che, nella zona del giardino, venivano installate le fosse biologiche del condominio mentre il giardino non avrebbe più potuto essere realizzato. Alle mie proteste il venditore ha risposto che, visto che hanno commesso un ‘errore’, sarebbe disponibile ad offrirmi 1 milione (uno!) o a scontarmi il prezzo dell’area che diventerebbe di sua proprietà. Questa però non è cedibile perché antistante le mie finestre. Altrimenti potrei cedergli l’appartamento (che nel frattempo, anche grazie alle spese ulteriormente sostenute da me ha incrementato notevolmente il valore, ma lui non lo riconoscerebbe). Visto che voglio mantenere l’appartamento come posso comportarmi? Posso chiedere un risarcimento? Di quale importo?”
MARIO
Innanzitutto le consiglio di inviare una lettera raccomandata A.R. al venditore per contestare tutte le mancanze di qualità del bene promesso in vendita. Le difformità rispetto a quello che è stato promesso sono notevole quindi lei può chiedere la risoluzione del contratto o la riduzione del prezzo (articolo 1490 e seguenti del codice civile). Uno sconto di 1 milione non mi pare sufficiente. Ove il venditore non voglia aumentare la riduzione del prezzo dovrà necessariamente rivolgersi ad un legale e intraprendere una causa.
Cani e padroni incivili
“Abito in una zona dove sono presenti numerose case, ognuna con il suo giardino e la sua recinzione, il mio vicino che possiede 2 cani sono 10 anni che butta gli escrementi sul mio prima terreno ed ora prato. Naturalmente non é mai bastato lamentarsi… Cosa posso fare?”
MARY
Prima di tutto può chiamare i Vigili Urbani per far sanzionare il padrone del cane che non togli gli escrementi dei cani. In secondo luogo se davvero il problema si protrae da anni quotidianamente può iniziare una causa.
L’amministratore, come il padre di famiglia
“Gentile Avvocato, le scrivo per avere un parere su una situazione che si è venuta a creare con il capo condomino di uno stabile, dove possiedo un appartamento che ho affittato a terzi. Io non risiedo nel condominio ma ho avuto comunque sempre un rapporto ottimo con l’Amministratore riponendo completa fiducia nelle sue azioni. Ciò premesso passo ai fatti. Il … si è verificata la caduta di alcuni pezzi di cemento del fabbricato. Il fabbricato è stato ultimato circa 16 anni fa, quindi le faccio immaginare che l’entità dei pezzi caduti non era così preoccupante. L’amministratore ha chiamato i Vigili del fuoco che hanno provveduto a demolire alcune parti pericolanti e ad ‘invitare’ al ripristino. Alcuni mesi più tardi, per strada, mi comunica che devo un qualche importo che al momento non ricorda con esattezza. Chiedo che mi venga prodotto il verbale dell’assemblea e a cosa siano dovute le spese, ma non ricevo risposta. In data …. arriva la lettera dell’avvocato. Finalmente vengo a conoscenza che l’importo è di lire 764.520. Per evitare spese inutili rispondo personalmente alla lettera e chiedo che mi vengano fornite le copie dei verbali di approvazione della spesa, la copia del verbale di aggiudicazione ed eventualmente atti che giustifichino una spesa straordinaria così improvvisa. L’avvocato mi risponde e mi allega una copia di un verbale di assemblea ordinaria tenutasi, (alla quale non ho partecipato) nella quale, con 440 millesimi e 6 persone presenti più 4 con delega su un totale di 35 condomini, viene dato mandato all’amministratore affinché richieda i preventivi. Allega inoltre un verbale dei Vigili del fuoco che invita a procedere al ripristino, e una tabella con la ripartizione millesimale. Da quest’ultima deduco che l’importo speso in totale è di lire 27.500.000. L’avvocato si appella al fatto che (cito testualmente) ‘l’articolo 1135 C.C. abilita espressamente l’amministratore ad ordinare lavori di manutenzione straordinaria, che rivestano carattere di urgenza, imponendogli di riferire in assemblea’. Io mi domando: se i Vigili del fuoco non hanno fatto comunicazione ai Vigili urbani, imponendo così il ripristino delle parti danneggiate, è possibile che il pericolo non fosse così grave? Che io sappia se c’è davvero pericolo i Vigili del fuoco comunicano ai Vigili urbani i quali provvedono far fare l’ordinanza di demolizione dal sindaco, o no? E poi, ma non poteva semplicemente convocare un’altra assemblea e mostrare i preventivi ed eventualmente al diniego dei condomini procedere? E ancora, ma perché non ha fatto solo demolire? Invece ha fatto anche il ripristino e ha pure dato un’imbiancata!!! Quel che peggio, e lo dice anche l’avvocato è che (cito testualmente) ‘non esiste alcun verbale di aggiudicazione dei lavori’. In pratica l’amministratore ha deciso i lavori, li ha affidati e poi mi ha fatto scrivere dall’avvocato, chiedendomi le spese e non dandomi neanche la possibilità di scaricare la spesa dalle tasse. Credo che si sia capito che l’amministratore abita in quel condominio. Mi farebbe molto piacere avere un suo consiglio”.
IMMACOLATA
Per fornire un parere completo dovrei valutare meglio l’intervento da fare perché se l’opera da realizzare era davvero urgente l’amministratore era abilitato a farla realizzare. Ovviamente la mancanza di un’ordinanza di demolizione è un indizio dell’assenza di urgenza ma poteva benissimo trattarsi ugualmente di opera urgente che l’amministratore, usando la diligenza del buon padre di famiglia, ha ritenuto di dover realizzare nell’interesse di tutti i condomini. Comunque non avendo partecipato all’assemblea lei può impugnare il relativo verbale entro 30 giorni dalla ricezione.
A cura dell’avv. Marco Festelli